Cách tính diện tích xây dựng nhà phố: Hướng dẫn chi tiết 2026

idearchitectvn
11 phút trước
8 phút đọc

Cách tính diện tích xây dựng nhà phố là yếu tố then chốt giúp các chủ đầu tư và gia chủ có cái nhìn rõ ràng hơn về tổng chi phí, cũng như đảm bảo tính minh bạch trong quá trình thi công. Trong bối cảnh ngành xây dựng ngày càng phát triển, việc hiểu rõ cách tính diện tích phù hợp và chính xác sẽ giúp bạn tránh khỏi những sai lầm phổ biến, từ đó dễ dàng kiểm soát ngân sách và lên kế hoạch thi công phù hợp với mong muốn của mình.

***Tính diện tích xây dựng nhà phố để rõ ràng hơn về tổng chi phí***

Một Số Khái Niệm Cơ Bản Về Diện Tích

Trong công đoạn chuẩn bị xây dựng nhà phố, việc nắm vững các khái niệm về diện tích là điều cực kỳ quan trọng. Có thể nhiều gia chủ chưa thực sự hiểu rõ các thuật ngữ này, dẫn đến những tính toán sơ sài hoặc sai lệch trong dự toán tài chính. Dưới đây là hai khái niệm nền tảng cần biết để bắt đầu hành trình thiết kế xây dựng của bạn.

Diện tích sàn sử dụng là gì?

Diện tích sàn sử dụng là khu vực bên trong tường bao các tầng, bao gồm phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, ban công, lô gia, và khu vực có mái che khác.

Trong việc đo diện tích sàn, diện tích các phòng được tính theo mặt bằng, nhằm phản ánh đúng không gian thực. Ví dụ, phòng 4m x 5m có diện tích 20m². Tuy nhiên, cần chú ý đến phần hành lang, ban công và vách chung trong tính toán.

Diện tích sàn sử dụng dựa trên mặt bằng nội thất, giúp chủ đầu tư hình dung không gian sống. Diện tích này cũng phục vụ việc tính chi phí xây dựng nhưng không phản ánh toàn bộ các chi phí như móng, mái, sân vườn hay phần ngoài công trình.

Diện tích xây dựng (Dtxd) là gì?

Diện tích xây dựng (Dtxd) biểu thị tổng không gian thi công, bao gồm hao phí vật tư, nhân công ngoài diện tích sàn sử dụng. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tổng chi phí dự án, giúp nhà thầu và chủ đầu tư hình dung khối lượng công việc.

Dtxd không chỉ tính phần sàn mà còn bao gồm các phần như móng, mái, sân, hầm—những yếu tố gây tiêu hao lớn về vật tư, nhân công. Việc xác định diện tích này cần độ chính xác cao dựa trên thiết kế và tiêu chuẩn thi công hiện tại.

Do đó, Dtxd là chỉ số phản ánh nguyên nhân chênh lệch dự toán của các nhà thầu. Hiểu rõ điều này giúp gia chủ tránh tăng giá bất ngờ khi thi công và đảm bảo lập dự toán chính xác, minh bạch hơn.

***Cần nắm vững các khái niệm về diện tích***

Công Thức Tổng Quát Và Hệ Số Quy Đổi Năm 2026

Khi bước vào quá trình tính toán diện tích xây dựng cho dự án, việc áp dụng công thức chuẩn và hệ số quy đổi phù hợp với quy định năm 2026 là điều cần thiết. Những thay đổi về quy định xây dựng, đặc biệt trong giới hạn về mật độ xây dựng, chiều cao tầng, cũng như khoảng lùi, đòi hỏi chủ đầu tư phải cập nhật thông số chính xác để đảm bảo phù hợp với quy chuẩn.

Phần Móng (Gia cố Nền Tảng)

Móng là phần tiếp xúc trực tiếp với đất, góp phần quyết định sự vững chắc và an toàn cho toàn bộ công trình. Tùy theo loại móng (đơn, cọc, băng, bè), hệ số quy đổi sẽ khác nhau, phản ánh phần vật liệu và công thi công cần thiết.

Trong năm 2026, hệ số tính móng được điều chỉnh chủ yếu dựa trên quy mô và đặc điểm đất nền của từng dự án. Chẳng hạn, móng đơn thường tính 20-30% diện tích sàn, thích hợp với đất nền cứng và phân tách rõ ràng các phần thi công. Trong khi đó, móng cọc có thể tính đến 30-50%, phù hợp với môi trường đất đất yếu, cần tăng cường nền móng.

Chủ đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng tiêu chuẩn và quy hoạch mới để xác định chính xác diện tích móng phù hợp. Điều này không những ảnh hưởng đến chi phí mà còn đảm bảo kỹ thuật an toàn và tuổi thọ của nhà ở.

Phần Tầng Hầm (Tính Riêng Với Móng)

Tầng hầm là phần nằm dưới mặt đất, thường đòi hỏi công thi công phức tạp hơn với các yêu cầu về độ sâu, khả năng chịu lực, cũng như khả năng thoát nước và chống thấm. Trong năm 2026, các tiêu chuẩn về độ sâu tầng hầm sẽ có những cập nhật rõ ràng dựa trên quy mô đất đai địa phương.

Hệ số quy đổi cho phần này sẽ tăng theo độ sâu, với các mức từ 150-250% diện tích thi công. Ví dụ, tầng hầm dưới 3 mét sẽ tính 150% diện tích, cao hơn là 170-200% khi độ sâu tăng lên. Gia chủ cần lưu ý điều này để có dự toán sát số và tránh bị vượt ngân sách vô lý, đồng thời đảm bảo tính khả thi của dự án.

Việc tích hợp các yếu tố về kết cấu, kỹ thuật xây dựng đối với tầng hầm đòi hỏi phải tính toán chi tiết, bởi ảnh hưởng trực tiếp đến phần móng và toàn bộ hệ thống chịu lực của ngôi nhà, đặc biệt khi xây dựng tại vùng đất có điều kiện phức tạp.

Phần Thân Nhà (Các Tầng)

Thân nhà là phần chính của cấu trúc, gồm các tầng trệt, lầu, tum thang, mái che và các phần thông tầng. Ở quy mô 2026, các quy định mới về độ vươn ban công, chiều cao tầng và chiều rộng trục nhà đều ảnh hưởng đến cách tính diện tích phần thân nhà.

Thông thường, diện tích thân nhà tính theo số mét vuông sàn đã đo đạc, với các hệ số phù hợp để xác định phần trống, mái che và phần xây dựng không có mái che như ban công, lan can. Trong đó, ban công có mái hoặc tường bao quanh sẽ tính 100%, trong khi chỉ có lan can hoặc không mái che sẽ có tỷ lệ từ 50-70%.

Chủ đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến các quy định mới về chiều cao tầng và khoảng cách tối thiểu để không vi phạm giấy phép xây dựng, qua đó tránh bị xử phạt hoặc phải chỉnh sửa xây dựng trong quá trình thi công.

Phần Sân Vườn

Sân vườn đóng vai trò quan trọng trong kiến trúc cảnh quan và đảm bảo không gian sống xanh-sạch đẹp. Trong phạm vi công thức tính diện tích, các phần sân vườn có thể tính theo hệ số khác nhau tùy diện tích cụ thể.

Chẳng hạn, sân vườn dưới 20m² có móng, tường rào và lát gạch sẽ tính 100% diện tích, phù hợp với những sân nhỏ, phù hợp làm nơi để xe hoặc không gian thư giãn. Đối với sân vườn từ 20-40m², mức tính giảm còn 70%, còn trên 40m² giảm xuống còn 50%.

Chủ đầu tư nên cân nhắc tới cảnh quan và quy hoạch tổng thể để tối ưu diện tích sân vườn, tránh việc xây dựng quá tải hoặc làm mất đi vẻ hài hòa của tổng thể kiến trúc dự án.

Phần Mái (Hoàn Thiện Công Trình)

Mái nhà không chỉ là phần che chắn, bảo vệ công trình mà còn góp phần thể hiện phong cách kiến trúc. Các loại mái phổ biến như tôn, bê tông cốt thép, ngói vì kèo hoặc ngói dán sẽ có các hệ số tính khác nhau để xác định diện tích hao phí thi công.

Trong năm 2026, hệ số mái sẽ phản ánh chính xác hơn về các tiêu chuẩn kỹ thuật, như mái tôn thường tính 30%, mái BTCT 50%, mái hệ vì kèo ngói 70%, và mái dán ngói 100%. Các chủ đầu tư cần xác định chính xác loại mái để lên dự trù phù hợp, tránh tiêu hao vật tư lớn hơn dự kiến, đồng thời đảm bảo độ bền và thẩm mỹ của mái nhà.

Việc hiểu rõ các hệ số này còn giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán chi phí, lựa chọn vật liệu phù hợp với ngân sách và kỹ thuật thi công.

***Áp dụng công thức chuẩn và hệ số quy đổi phù hợp với quy định***

Tại Sao Chủ Đầu Tư Nên Quan Tâm Đến Dự Toán Chi Tiết Hơn Đơn Giá M²?

Dù rằng việc dự toán dựa trên giá m² là phổ biến, nhưng chủ đầu tư cần nhận thức rằng, chỉ nhìn vào con số này đôi khi chưa đủ để hình thành một dự toán chính xác. Thực tế, có nhiều yếu tố phát sinh trong quá trình thi công như gia cố móng, trang trí sân thượng, vật liệu cao cấp hơn dự kiến, hoặc các yếu tố kỹ thuật như thang máy, kết cấu vách thang, hệ thống điện, nước… đều có thể gây phát sinh chi phí không nhỏ.

Tại sao dự toán chi tiết lại quan trọng hơn?

Dự toán chi tiết giúp bạn biết rõ từng khoản mục vật tư, nhân công, các yếu tố đặc biệt của dự án. Khi có dự toán sát thực, gia chủ sẽ dễ dàng kiểm soát ngân sách, tránh rơi vào tình trạng vượt quá kế hoạch hoặc bị đội giá đột ngột trong quá trình thi công.

Hơn nữa, dự toán chi tiết còn tạo điều kiện để chủ đầu tư thương lượng, đàm phán các hợp đồng thi công, lựa chọn vật tư phù hợp, đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng của công trình.

Lợi ích của dự toán trong việc lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng

Dự toán chi tiết còn góp phần nâng cao tính minh bạch và rõ ràng trong hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư có thể so sánh và lựa chọn các đơn vị thi công có báo giá hợp lý, phù hợp với ngân sách, đồng thời đảm bảo cam kết về tiến độ, chất lượng.

Việc này còn giúp bạn dễ dàng kiểm soát phát sinh, điều chỉnh kế hoạch hoặc bổ sung ngân sách phù hợp trong quá trình thực hiện, tránh bị "ăn gian" hoặc bị ép giá khi thi công.

Đưa ra lời khuyên cho chủ đầu tư

Chủ đầu tư cần dành thời gian để nghiên cứu, tham khảo các bảng dự toán từ nhiều nguồn khác nhau, cũng như yêu cầu các nhà thầu cung cấp dự toán chi tiết, rõ ràng. Ngoài ra, hãy yêu cầu các giấy tờ minh bạch về vật tư, thiết bị đi kèm, để có cái nhìn toàn diện, từ đó lập kế hoạch tài chính an toàn nhất cho dự án của mình.

Liên hệ tới IDEA - Thiết kế và thi công trọn gói

Với những kiến thức về cách tính diện tích xây dựng nhà phố cùng cập nhật các quy định mới, bạn cần có sự hỗ trợ từ những đơn vị uy tín, chuyên nghiệp trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà ở. IDEA tự hào là đơn vị hàng đầu, cam kết mang đến giải pháp tối ưu, minh bạch và chuẩn xác cho dự án của bạn.

Kết luận

Việc cách tính diện tích xây dựng nhà phố đúng chuẩn không chỉ giúp bạn kiểm soát ngân sách một cách chính xác mà còn đảm bảo công trình được thi công đúng quy chuẩn, an toàn và về lâu dài bền vững. Các khái niệm như diện tích sàn sử dụng và diện tích xây dựng rất cần thiết phải hiểu rõ để thao tác chính xác trong quá trình lập dự toán, thiết kế và thi công.